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L’usucapion, aussi appelée prescription acquisitive, est un mode d’acquisition légal de la propriété par l’effet du temps. Abordons donc cette notion de cours sous tous les angles, et intéressons-nous à sa définition, ses conditions ainsi que ses effets.
Sommaire :
L’usucapion ou prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession. L'objectif est de récompenser le possesseur de sa gestion du bien, de punir le propriétaire négligent ou encore de maintenir la paix sociale.
L'usucapion ne peut s’appliquer aux biens immeubles, mais il existe d’autres conditions pour en bénéficier : le bien doit être prescriptible, que la possession soit véritable (possède le corpus et l’animus), mais aussi utile (soit continue, paisible publique et non équivoque). Il existe de plus une condition de possession de plus de 30 ans en cas général ou 10 ans pour des cas spécifiques.
Dans cet article on vous explique la distinction entre possession, détention précaire et usage, la définition et les conditions de la prescription acquisitive, mais aussi les délais, effets et des exemples.
Distinction entre possession, détention précaire et usage
💡 Avant toute chose, il est nécessaire de bien comprendre la distinction entre possession, détention précaire et usage car ces termes peuvent facilement être confondus.
En effet, ils présentent quelques similitudes et ils sont tous les trois des démembrements du droit de propriété.
En premier lieu, l’usage est la forme la plus restreinte : l’individu ne dispose que de l’usus. Ainsi, il aura simplement un droit d’usage et d’habitation sur le bien : il pourra alors habiter dans l’immeuble mais ne pourra pas le louer à autrui (fructus) ni le vendre (abusus).
Ensuite, pour ne pas perdre de points bêtement sur vos copies, il faut absolument faire la distinction entre la possession et la détention précaire.
La détention précaire autorise quelqu’un à jouir du bien grâce à un titre qui lui permet de détenir la chose mais pas de la posséder (théoriquement, il devra rendre la chose au véritable propriétaire). La détention précaire est donc permise par un titre.
Cette détention réunit seulement le corpus (les actes matériels sur le bien), a contrario de la possession qui réunit le corpus et l’animus (l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire).
De plus, le possesseur, puisqu’il va se comporter en tant que propriétaire, va exercer l’usus, l’abusus et le fructus sur le bien.
Ces actes matériels sont définis à l’article 2255 du Code civil et ils se caractérisent soit par la détention d’une chose, soit par la détention d’un bien.
Par exemple, le possesseur peut occuper un bien immobilier. Il peut également jouir de cette chose ou de ce droit : ce sera alors une exploitation financière du bien, comme percevoir les fruits d’un loyer en louant le bien immeuble.
La détention précaire peut être conférée par un contrat de bail, de prêt ou même de dépôt.
Enfin, cette distinction est codifiée à l’article 2266 du Code civil : « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit ».
⚠️ Attention : retenez bien cette distinction pour éviter les pièges lors d’un cas pratique ! Prenez le réflexe de vous assurer dès le début qu’il s’agit d’une possession et non d’une détention précaire.
📗 Exemple : cas d’une galerie d’art détenant les œuvres d’un peintre au titre d’un contrat de dépôt.
⬇️ Petit rappel :
Usage : Usus seulement (simple droit d’usage, pas d’intention de se comporter en propriétaire)
Détention précaire : corpus seulement + usus
Possession : corpus + animus
Propriété : corpus + animus + titre + usus, fructus, abusus
Spoiler alert ! Comme toujours en droit, il faut une exception… En l’espèce, il s’agit de l’inversion de titre.
EXCEPTION : L’interversion de titre
L’article 2268 du Code civil dispose que les détenteurs précaires peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction qu'elles ont opposée au droit du propriétaire.
Il existe ainsi une possibilité pour le détenteur précaire de se transformer en possesseur et donc de prescrire. Cette possibilité est possible dans 2 situations :
Soit le titre est interverti par une cause émanant d’un tiers ;
Soit le titre est interverti par une contradiction au titre du propriétaire.
En l’espèce, l’interversion de titre se traduit en droit par un changement dans la situation du détenteur qui lui permettra de posséder pour lui-même.
Par une cause émanant d’un tiers :
Pour rappel, un détenteur précaire est censé ne pas avoir d’animus : il ne peut avoir l’intention de se comporter comme un véritable propriétaire puisqu’il est détenteur par un contrat de bail, de dépôt ou de prêt et il est destiné à restituer la chose.
Toutefois, une exception peut avoir lieu : l’interversion de titre par une cause émanant d’un tiers. Dans ce cas, le détenteur précaire va acquérir la chose de bonne foi, d’une personne qu’il croit être le propriétaire.
📗 Exemple : un locataire veut acheter le bien qu’il loue. Il pense sincèrement que son bailleur initial l’a vendu à un tiers, et fait une offre à ce tiers pour acquérir l’appartement. Ce dernier accepte. Dans ce cas, le locataire est lui-même de bonne foi, et il va donc devenir possesseur, puisqu’il aura acquis l’animus : il se comporte comme le propriétaire du bien en l’achetant. Il pourra donc faire jouer les effets de l’usucapion.
Par une contradiction au titre du propriétaire :
Une autre exception permettant au détenteur de devenir possesseur est l’interversion de titre par une contradiction au titre du propriétaire.
Dans cette situation, le détenteur va contester le titre de propriété du propriétaire du bien. Si celui-ci ne réagit pas, il s'expose à ce que joue l’usucapion.
Néanmoins, il faut que le détenteur se manifeste par des actes traduisant sans équivoque sa volonté de s’affirmer en tant que propriétaire.
📗 Exemple : un locataire conteste le titre de propriété de son bailleur. Pour cela, il décide d’arrêter de payer les loyers à ce dernier puisqu’il se considère comme propriétaire du bien. Cela ne suffit pas : il faut un acte positif et sans équivoque : il pourra faire par exemple rédiger une lettre par son avocat en écrivant au propriétaire qu’il ne paie plus de loyer, puisqu’il se considère propriétaire du bien, et qu’il ne va pas se payer lui-même. C’est seulement dans ce cas, si le propriétaire véritable ne répond pas pendant 30 ans, que l’interversion de titre aura bien lieu et que le détenteur précaire aura pu usucaper.
🍊Petit conseil : si vous souhaitez briller aux yeux de votre chargé de TD (et donc, gagner quelques points), vous pouvez rappeler qu’un détenteur précaire peut se transformer en possesseur grâce à une interversion de titre. Il va de soi que cette précision n’est utile que dans un cas pratique avec une détention précaire (ou du moins, cette éventualité). |
La définition de l’usucapion
📒 La définition de l’usucapion est inscrite dans le Code civil, au sein du livre troisième relatif aux différentes manières dont on acquiert la propriété, dans lequel un titre lui est spécialement consacré : le titre XXI.
Étymologie de l'usucapion
Le mot usucapion provient du latin « usucapio ». Il est formé du mot « capio » qui signifie l’action de prendre, et du mot « usus » qui veut dire « usage ».
Au travers de la racine latine de ce mot, on comprend alors que l’usucapion est l’action de prendre (en l'occurrence la propriété) par l’usage.
Définition de l’usucapion
L’article 2258 du Code civil définit l’usucapion comme : « La prescription acquisitive » qui est « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».
💡 Important : dans cette définition, il est précisé que l’usucapion peut s’appliquer aussi bien sur des biens que sur des droits.
En des termes plus simples (mais toujours juridiques), l’usucapion est un mode légal d’acquisition de la propriété, rendu possible grâce à la possession du bien ou du droit.
L’usucapion permet donc d’acquérir un bien immeuble. Toutefois, cette conséquence est indirecte : le possesseur acquiert en premier lieu le droit de propriété concernant le bien immeuble.
C’est donc parce qu’on acquiert le droit de propriété que l’on possède ensuite le bien immeuble.
Domaine de l’usucapion
⚠️ Attention : précision importante qu’il faut absolument retenir les pépins quant au domaine de l’usucapion… Ce mode d’acquisition ne fonctionne que pour les biens immeubles !
En effet, les biens meubles sont régis par l’article 2276 du Code civil qui dispose qu’en « fait de meubles, possession vaut titre ».
Objectifs de l’usucapion
En tant qu’étudiant en droit, si l’usucapion est une notion assez difficile à se représenter, ses objectifs le sont encore plus ! On peut même se demander si elle poursuit de réels objectifs…
On le sait, vous vous êtes déjà posé la question… Et c’est légitime : dans les faits, il est très rare de voir cette notion en pratique.
Pourtant, ne la sous-estimez pas ! Lorsque la situation se présente, l’usucapion est extrêmement utile. Elle permet :
De récompenser le possesseur ;
De punir le propriétaire négligent ;
De maintenir la paix sociale (c’est un objectif non négligeable !).
En effet, au travers de la prescription acquisitive, le droit permet à un individu qui n’est juridiquement pas le propriétaire de le devenir légalement en lui octroyant le titre de propriétaire, simplement pour le récompenser de sa gestion du bien.
📗 Exemple : une personne décide de s’occuper d’un bien immobilier qu’elle pense légitimement être le sien (souvent, les terrains agricoles ne sont pas précisément délimités puisqu’ils sont dans la famille depuis très longtemps). Un beau jour, le véritable propriétaire peut s’en rendre compte et si l’usucapion n’existait pas, il profiterait, en récupérant son terrain, de tous les aménagements du possesseur, qui lui, serait tout simplement expulsé. Quelle injustice !
Il est aussi possible qu’une personne commence à s’occuper d’un terrain qu’elle sait ne pas être le sien, mais il est préférable d’éviter de se lancer dans ce genre de mésaventures.
🎤 Témoignage : « Au tout début de la correction du TD sur l’usucapion, je me rappelle que le chargé de TD a posé la question : « Avez-vous compris à quoi sert l’usucapion ? ». Sur le moment, personne n’avait véritablement saisi les enjeux de cette notion juridique. Le chargé de TD nous a alors expliqué que cette notion permettait de maintenir la paix sociale en réglant des conflits entre possesseur et propriétaire, et que ces cas pouvaient intervenir plus souvent qu’on ne le pensait : soit en cas de terrains agricoles qui étaient mal délimités, ou qui étaient tellement anciens que l’on ne savait plus à qui ils appartenaient, soit par exemple dans un cas d’empiètement, ce qui permettait au possesseur qui empiétait sur la propriété de son voisin et qui s’en comportait comme propriétaire, d’acquérir ce morceau de terrain ». 🎤 Clara, étudiante en Licence de Droit Privé à l’Université Clermont Auvergne.
Rassurez-vous, vous n’êtes donc certainement pas seul(e) à ne pas avoir compris cette notion en la travaillant chez vous, en préparant votre TD. En revanche, avec ces explications, vous n’avez plus aucune excuse !
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Les conditions de l’usucapion
🔢 Après avoir défini ce qu’était précisément l’usucapion (ou la prescription acquisitive, vous pouvez choisir le nom qui vous semble le moins barbare…), vous devez retenir qu’il existe 3 conditions nécessaires à sa réalisation.
Condition 1 : Un bien prescriptible
Précédemment, on vous a expliqué que l’usucapion ne pouvait s’appliquer que pour des biens immeubles (car en fait de meubles, possession vaut titre).
Mais à cette condition d’un bien immeuble, il est important d’en ajouter une autre (parce que oui, les juristes aiment bien complexifier tant qu’ils le peuvent) : le bien doit être prescriptible.
⚠️ Attention : comme toujours, il y a une exception ! Certains biens immeubles sont imprescriptibles, donc ils ne peuvent pas faire l’objet d’une prescription acquisitive.
3 cas d’imprescriptibilité :
❌ Les biens ou les droits qui ne sont pas dans le commerce (art. 2260, Code civil). Exemple : le cas du corps humain (ou des organes humains) ;
❌ Les biens publics qui appartiennent au domaine public de l’État : donc les biens publics du domaine privé de l’État sont suceptibles de faire l’objet de la prescription acquisitive (art. L3111-1, Code général de la propriété des personnes publiques ; art. L1311-1 du Code général des collectivités territoriales) ;
❌ Les biens inaliénables. Exemple : les souvenirs de famille, les droits sur les sépultures.
Condition 2 : La possession du bien
Comme cela est indiqué dans la définition de l’usucapion donnée par le Code civil : l’usucapion prend ses effets grâce à la possession du bien.
Il est donc important de savoir définir la possession, ce qui sera généralement utile pour un cas pratique.
🍊Petit conseil : pensez à bien qualifier la possession dans votre cas pratique avant de vous interroger sur l’usucapion. Il vous suffira de démontrer en quelques mots que la possession est véritable et utile (ce que nous allons voir ensemble dans la suite de cette partie).
En matière de possession, deux articles sont importants dans le Code civil :
L’article 2261 du Code civil : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » ;
L’article 2255 du Code civil : « La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».
La possession véritable :
Pour que l’usucapion produise ses effets juridiques, il est nécessaire que la possession soit véritable. Cette possession n’est véritable que si elle est constituée de deux éléments : le corpus et l’animus.
🔎 Le corpus, c’est l’élément matériel
Pour reprendre l’article 2255 du Code civil, le corpus serait donc « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit ».
Pour se conduire comme un propriétaire et donc posséder le corpus, le possesseur doit exercer l’usus, l’abusus et le fructus sur le bien (=les trois composantes du droit de propriété).
📗 Exemple : il exerce des actes matériels sur le bien : habiter la maison (usus), récolter les fruits naturels ou juridiques (fructus) ou encore vendre ou détruire son bien (abusus).
🔎 L’animus : c’est l’élément que l’on peut qualifier comme moral ou intentionnel
Pour le comparer avec le corpus, le possesseur ne doit pas seulement agir tel un propriétaire ; il doit également s’affirmer comme propriétaire.
💡Bon à savoir : la jurisprudence admet la possession solo animo. C’est une possession sans actes matériels de détention ou de jouissance, donc sans corpus, mais où l’animus demeure présent. En ce sens : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 février 2013, n°11-25.398 |
Ensuite, la possession est réputée perdurer dans le temps si elle a commencé par des actes matériels.
📗 Exemple : imaginons un possesseur qui exerce sa possession avec des actes matériels dès le début (en conséquent, le corpus est présent), mais qui devient tétraplégique et ne peut plus exercer ces dits actes. Il pourra simplement se comporter comme un propriétaire (élément moral : animus). La jurisprudence consent alors à ce que sa possession perdure alors que le corpus est absent, uniquement par la présence de l’animus et à condition que cette possession ne soit pas interrompue.
La possession utile :
Une possession utile est une possession « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (art. 2261, Code civil).
Ces critères sont cumulatifs (vous l’aurez vu directement avec la conjonction de coordination « et »). Nous allons donc rapidement les développer :
🔎 Une possession continue et non interrompue
La possession ne doit pas être interrompue par des intervalles anormaux assez prolongés. La durée de ces intervalles anormaux sera appréciée souverainement par les juges du fond selon la géographie du lieu ou selon le type de bien immeuble (maison ou terrain agricole).
🔎 Une possession paisible
La possession doit être exempte de violence physique ou morale : pas obtenue par violence, ou même par de simples menaces envers le véritable propriétaire.
🔎 Une possession publique
La possession doit être connue de tous et le possesseur ne doit pas cacher les actes matériels qu’il exerce sur le bien.
Autrement dit, la possession répond à des exigences de publicité, pour que des tiers puissent attester de cette possession et qu’elle soit reconnue.
🔎 Une possession non équivoque et à titre de propriétaire
Le possesseur doit montrer son intention de se conduire en propriétaire de la chose. Il doit donc réunir le corpus (la maîtrise matérielle de la chose) et l’animus (l’intention de se comporter comme un véritable propriétaire).
La possession doit en conséquence, répondre à une exigence d’univocité : elle sera équivoque si le possesseur ne montre pas clairement son intention de se conduire comme le véritable propriétaire du bien.
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Condition 3 : L’exigence de la possession dans le temps
En plus d’exiger un bien prescriptible et une possession véritable et utile du bien, l’usucapion demande également une condition de durée de la possession.
La prescription de droit commun : le cas général
Selon l’article 2272 du Code civil : « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ».
📗 Exemple : si vous entrez en possession d’une maison, que vous entretenez et que vous habitez (acte matériel : corpus), que vous vous considérez comme le véritable propriétaire (élément intentionnel : animus), que la possession est également véritable et utile (continue, paisible, publique et non équivoque) → alors au bout de 30 années, vous pourrez invoquer la prescription acquisitive et donc être légalement propriétaire de cette maison.
Trente ans, cela paraît long (voire très long), mais ce délai de droit commun présente un avantage intéressant qu’il est bon de souligner : au-delà de celui-ci, tout possesseur peut invoquer la prescription acquisitive.
C’est-à-dire que même celui qui est de mauvaise foi (qui possède le bien, tout en sachant pertinemment qu’il n’en est pas le propriétaire), ou même un individu qui sait avoir acquis le bien d’un individu qui n’est pas le propriétaire pourra alors faire valoir les effets de la prescription acquisitive et se faire reconnaître comme véritable propriétaire (c’est là la différence essentielle avec la prescription abrégée).
💡Réflexion : malgré cet avantage, ce délai est néanmoins très long, ce qui peut donc lui conférer un aspect plutôt contraignant. Il y a la possibilité que la possession soit interrompue ou suspendue, et qu’elle ne remplisse donc pas l’exigence de la durée, ce qui empêchera l’usucapion de produire ses effets juridiques.
La prescription abrégée : le cas spécial
En parallèle à cette longue période de trente ans, il existe néanmoins un cas spécial : la prescription abrégée. À ce stade de l’article, vous l’aurez sûrement compris : le droit ne serait rien sans toutes ses nombreuses exceptions !
Ainsi, selon l’alinéa 2 de l’article 2272 du Code civil : « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».
Ce délai plus court permet de protéger l’acquéreur a non domino, qui a cru à tort acquérir un bien d’un individu qu’il pensait être le véritable propriétaire. Cette prescription abrégée est en quelque sorte une protection du justiciable lésé.
⚠️ Attention : depuis toujours, les servitudes sont exclues du domaine de la prescription abrégée et ne peuvent donc s’obtenir que grâce au délai de droit commun : trente ans.
Pour bénéficier de la prescription abrégée, il faut par conséquent que le possesseur ait acquis le bien de bonne foi, et par juste titre.
🔎 La bonne foi :
Le possesseur doit avoir cru au moment de la vente qu’il était en train d’acquérir le bien auprès du véritable propriétaire du bien.
Toutefois, cette exigence de bonne foi ne concerne que le possesseur acquéreur du bien, et non le vendeur. En effet, la mauvaise ou bonne foi du vendeur n’est pas prise en compte.
Celui-ci peut donc se croire légitimement propriétaire du bien (en cas de problème de délimitation de fonds, ou encore si le vendeur pense avoir achevé sa prescription alors que ce n’est pas le cas) ou même être parfaitement conscient qu’il n’est pas le propriétaire du bien.
💡Bon à savoir : la bonne foi de l’acquéreur est toujours présumée. Mais cette présomption est simple : elle peut donc être renversée par toute preuve contraire. Vous l’aurez compris, la charge de la preuve reviendra donc à celui qui allègue la mauvaise foi de l’acquéreur. |
Cette bonne foi est laissée à l’appréciation souveraine des juges qui l’écarteront donc au moindre doute qu’aurait pu avoir l’acquéreur sur les droits qu’exerce le vendeur sur le bien.
⚠️ Attention : Selon l’article 2275 du Code civil, la bonne foi doit avoir existé au moment de l’acquisition du bien. Les juges vont alors apprécier si le jour de l’acquisition du bien, l'acquéreur était de bonne foi. Si l’acquéreur découvre donc après la mise en possession qu’il s’est fait avoir par le vendeur, la bonne foi demeure.
🔎 Le juste titre :
Acquérir le bien à juste titre signifie que l’acte juridique doit être véritable : s’il émanait du véritable propriétaire (au sens juridique du terme) il serait alors un acte translatif de propriété du vendeur vers l’acquéreur.
Cet acte doit également transférer la propriété à titre particulier : il peut donc être un acte de vente, une donation, ou encore un apport en société.
⚠️ Attention : il ne peut pas être un acte de jouissance donné par un contrat de bail ou de dépôt, car cela renvoie à une détention précaire et non à une possession.
La nature translative de l’acte doit être regardée dans le negotium, c’est-à-dire dans le contenu de l’acte, et non dans l’instrumentum, le support de l’acte.
En plus d’être juste, le titre doit également être réel : il doit réellement exister et ne doit pas être putatif (fruit de la croyance du possesseur).
De plus, il doit avoir un contenu exact : le bien concerné devra donc être précisément cité et concerné dans sa totalité.
Enfin, l’acte doit également être valable et correspondre aux exigences de validité des contrats. Autrement dit, il ne doit pas présenter de vices du consentement ainsi qu’être conforme à l’ordre public.
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⚠️ Attention : contrairement à la bonne foi, le juste titre n’est pas présumé, il doit être prouvé par l’acquéreur, sans quoi la prescription abrégée ne pourrait jouer pleinement son rôle. La charge de la preuve pèse donc sur l’acquéreur.
Conclusion : le titre doit être un véritable acte juridique constitué dans les règles du droit, mais il n’aura pas pour partie le véritable propriétaire de la chose. Ce sera soit quelqu’un qui se pense être propriétaire, soit un individu mal intentionné.
Type | POSSESSION DE DROIT COMMUN | POSSESSION ABRÉGÉE |
Durée | 30 | 10 |
Conditions | Possession utile et véritable peu importe la bonne ou mauvaise foi | - Possession utile et véritable - Juste titre : 🔎 Acte juridique valable 🔎 Translatif de propriété à titre particulier 🔎 Réel 🔎 Contenu exact 🔎 Répondre aux exigences de validité des contrats + conforme à l’OP - Bonne foi de l’acquéreur AU MOMENT DE LA VENTE (toujours présumée) |
La computation des délais de la prescription
➕ Puisque le délai de la prescription est une des exigences nécessaires à l’usucapion, il est important de connaitre les règles de calcul du délai de prescription.
À partir de quand court ce délai ? Comment se calcule-t-il ? Quelles sont les règles en cas d’incidents pouvant être une interruption ou une suspension du délai ?
Le point de départ du délai de prescription
Le point de départ du délai de prescription est important : il permet de marquer le début du délai de trente ans ou de dix ans en cas de prescription abrégée.
La prescription acquisitive court à partir du jour de l’entrée en possession par le possesseur.
Le calcul du délai de prescription se calcule de quantième à quantième, c’est-à-dire de jours en jours (art. 2228, Code civil).
⚠️ Attention : il ne faut pas compter le dies a quo (le jour à partir duquel on commence la possession), mais il faut compter le dies ad quem (le dernier jour de la possession, qui s’étend jusqu’à minuit) (art. 2229, Code civil).
📗 Exemple : si la possession débute la journée du 23 septembre 2022, alors le délai de prescription sera compté à partir du 24 septembre 2022, et il faudra donc 30 ou 10 ans pour que joue la prescription acquisitive. Le possesseur sera donc légalement propriétaire le 24 septembre 2052 en cas de prescription de droit commun, ou le 24 septembre 2032 en cas de prescription abrégée.
L’interruption du délai de prescription
Le délai de prescription peut subir certains incidents qui vont interrompre son cours.
En effet, comme pour la prescription en procédure civile, la prescription en matière d’usucapion peut être interrompue et dans ce cas, le délai antérieur à l’interruption sera anéanti.
En d’autres termes, la prescription repartira de zéro après l’interruption, comme si aucun délai n’avait couru auparavant (art. 2231, Code civil).
L’interruption peut-être de plusieurs sortes :
🔎 L’interruption peut être naturelle :
Selon l’article 2271 du Code civil, la prescription acquisitive est interrompue si le possesseur est privé du bien pendant plus d’une année par le propriétaire ou par une tierce personne.
En effet, si le propriétaire vient récupérer son bien et l’habiter, alors la possession est interrompue et elle repartira de zéro.
Il en va de même pour une tierce personne : des squatteurs (ou une occupation « sans droit ni titre » si vous voulez briller dans votre copie), pendant que le possesseur est parti en vacances par exemple.
🔎 L’interruption peut être civile :
Selon l’article 2241 du Code civil, l’interruption civile est simplement formée par une demande en justice.
Celle-ci interrompt la prescription, même dans le cas où la demande est formée devant un juge incompétent ou même si l’acte de procédure est annulé pour vice de procédure (art. 2241, Code civil).
L’interruption civile résultant d’une demande en justice produit donc ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance (art. 2242, Code civil), puis la prescription reprend de zéro.
📗 Exemple : cette demande en justice peut émaner du propriétaire du bien, qui demande à faire reconnaître son droit de propriété. Par exemple, un propriétaire d’un terrain agricole veut faire valoir en justice son titre de propriété pour récupérer son bien au possesseur qui a fait établir une étable pour ses vaches.
La suspension du délai de prescription
Le délai de prescription peut également être interrompu par une suspension. Contrairement à l’interruption, la suspension suspend simplement le temps, et le délai de prescription déjà couru n’est pas annulé.
Après la suspension, le délai reprendra là où il avait été arrêté. Vous l’aurez compris, dans ce cas, il s’agit simplement un arrêt temporaire du temps (art. 2230, Code civil).
📗 Exemple : si le délai couru avant la suspension est de 15 ans, alors après la suspension, le délai reprendra où il était et le possesseur devra encore rester 15 ans en possession du bien pour usucaper.
La suspension est définie aux articles 2234 à 2237 du Code civil. Elle peut être liée :
À une impossibilité d’agir suite à un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure (art. 2234 du Code civil) ;
À un cas d’un majeur incapable (la prescription sera suspendue le temps de la mise sous tutelle) ou à celui d’un mineur non émancipé (art. 2235, Code civil) ;
À un mariage (les époux sont réputés avoir un régime de communauté de biens et donc une gestion commune de leurs biens) ou à un PACS (art. 2236, Code civil).
Dans chacun de ces deux cas (suspension ou interruption du délai), il est à noter que tous les articles relatifs à la prescription extinctive s’appliquent (art. 2259, Code civil).
⚠️ Attention : pour ne pas perdre de points sur vos copies, il ne faut absolument pas confondre la prescription extinctive, qui par l’effet du temps, va produire l’extinction d’un droit, et la prescription acquisitive qui elle va permettre l’acquisition d’un droit par l’effet du temps.
La jonction des possessions
Il existe un cas particulier dans la computation des délais de prescription acquisitive : la question de la jonction des possessions.
Selon l’article 2265 du Code civil : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».
Cela signifie qu’un possesseur peut venir ajouter à son temps de prescription le temps de prescription de la personne qui lui a précédé, permettant ainsi de pallier des temps de prescription trop courts.
Il faut toutefois distinguer selon que les possesseurs se sont succédés à titre universel ou à titre particulier.
🔎 Si le possesseur est un ayant-cause à titre universel :
C’est la situation dans laquelle il hérite de l’universalité du patrimoine de son auteur (biens et dettes compris). Dans ce cas, il continue la prescription commencée par son auteur selon le même régime que celui-ci.
Si l’auteur bénéficiait d’une prescription abrégée, alors l’ayant-cause devra continuer la prescription jusqu’à ce qu’elle atteigne le délai de 10 ans pour usucaper ; ou d’un délai de 30 ans si la prescription est de droit commun.
🔎 Si le possesseur est un ayant-cause à titre particulier :
C’est la situation dans laquelle il reçoit seulement un bien ou un droit précis dans le patrimoine de son auteur. Dans ce cas, une nouvelle possession est commencée mais elle peut être jointe à la possession de son auteur.
La nouvelle possession, puisque différente de celle du premier possesseur, n'aura donc pas forcément les mêmes qualités que la précédente. Deux cas sont alors possibles :
🖇 Soit les qualités sont les mêmes : le premier possesseur et son ayant-cause ont tous les deux acquis le bien de bonne foi et par juste titre. L’ayant-cause peut donc se prévaloir de la prescription abrégée. Deux options s’offrent à lui :
Soit il décide de prescrire par sa seule possession grâce au délai de 10 ans de la prescription abrégée ;
Soit il décide de joindre les deux possessions, et dans ce cas, il ne pourra se prévaloir des effets de la prescription acquisitive qu’au bout du délai de droit commun de 30 ans.
🖇 Soit les qualités des possessions ne sont pas les mêmes : le premier possesseur pouvait bénéficier de la prescription abrégée mais pas son ayant-cause : alors la jonction des possessions est possible mais le délai sera celui de droit commun : 30 ans.
Les effets de l’usucapion
▶️ En arrivant à cette partie, vous aurez normalement compris que l’usucapion permet à un possesseur de devenir légalement propriétaire du bien après une certaine durée de trente ou dix années.
Toutefois, parce que nous sommes toujours très minutieux dans la Team Pamplemousse, nous vous rappelons que l’usucapion possède trois effets :
🔎 Un effet probatoire :
En rendant le possesseur propriétaire du bien possédé, l’usucapion permet au possesseur de ne pas avoir à prouver sa propriété par un titre, qu’il ne possèdera pas toujours ou qui lui aura été remis par un individu qui n’est pas le véritable propriétaire.
Avec une possession véritable, utile et qui respectera les exigences de durée, le possesseur aura alors un moyen de prouver son droit de propriété sur le bien et ainsi d’être reconnu juridiquement propriétaire de celui-ci.
🔎 Un effet acquisitif :
Cet effet est plus facilement identifiable. L’usucapion permet d’acquérir la propriété d’un bien immeuble sans avoir conclu un acte translatif de propriété.
C’est donc pour cela que l’on dit que l’usucapion est un autre mode légal d’acquisition de la propriété.
🔎 Un effet rétroactif :
En effet, une fois que le possesseur aura usucapé, il sera reconnu comme juridiquement propriétaire du bien. Mais il sera reconnu propriétaire au jour où la prescription a commencé de courir, c’est-à-dire au jour de l’entrée en possession, et non au jour où la prescription a été acquise.
⚠️ Attention : tous ces effets ne sont pas automatiques. Le possesseur doit revendiquer sa possession et la prescription acquisitive devant le juge pour pouvoir être reconnu propriétaire de plein droit.
En effet, le juge ne peut soulever le moyen résultant de la prescription (art. 2247, Code civil) puisque tous les articles relatifs à la prescription extinctive s’appliquent pour la prescription acquisitive (art. 2259, Code civil).
Enfin, pour devenir incollable sur l’usucapion, voici une dernière information importante : en plus de permettre au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble, elle produit également des effets sur les fruits de l’immeuble.
🍊Petit conseil : vous pouvez toujours émettre l’hypothèse, à la fin de votre cas pratique, que les juges pourraient, pour X ou Y raison, refuser que l’usucapion produise ses effets. Dans ce cas, il serait intéressant de citer la restitution des fruits de l’immeuble. |
Pour la restitution des fruits produits par le bien, il faut distinguer le cas où le possesseur est de bonne foi et celui où il est de mauvaise foi.
🔎 Si le possesseur est de bonne foi :
Selon l’article 549 de Code civil, « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ».
Le possesseur de bonne foi conserve alors les fruits du bien qu’il a extrait lors de la durée de sa possession.
🔎 Si le possesseur est de mauvaise foi :
Toujours selon le même article, le possesseur de mauvaise foi « est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ».
Soit les fruits peuvent être restitués en nature et le possesseur devra les rendre en nature ;
Soit s’ils ne peuvent l’être et le possesseur doit rembourser la valeur des fruits qu’il a perçu pendant la durée de sa possession.
Exemples de sujets sur l’usucapion
✅ Exemple de sujet piège :
Dans le cas où un artiste place ses œuvres dans une galerie d’art, le gérant peut essayer de faire jouer la possession pour tenter de devenir propriétaire du bien par la prescription acquisitive.
Dans ce cas, il sera bon de démontrer que le gérant d’une galerie d’art est un détenteur précaire, car il aura certainement signé un contrat de dépôt avec l’artiste pour l’exposition de ces œuvres. Il ne pourra donc pas usucaper conformément à l’article 2266 du Code civil (« ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit »).
➡️ En ce sens : voir arrêt Cass., civ. 1, 22 mars 2012, n°10-28.590.
✅ Exemple de sujet :
Il y a 31 ans, M. X a décidé de détruire la clôture entre sa maison et le terrain adjacent, laissé à l’abandon depuis longtemps. Il le remet en état, coupe les mauvaises herbes, et utilise donc celui-ci pour jardiner, planter des arbres, et y a même installer un salon de jardin.
Toutefois, un beau matin, Mme Y vient toquer à sa porte et revendique le terrain, en lui disant qu’il appartenait à son père qui vient de décéder et lui revient donc de droit.
M. X a peur de perdre son beau jardin, et il vient vous voir. Que pouvez-vous lui dire ?
✅ Exemple de sujet :
M. A vient d’obtenir son crédit et il décide d’acheter un terrain. Il en trouve un à son goût, celui de M. Z, et signe l’acte de vente.
11 ans plus tard, Mme B vient lui réclamer son terrain, qu’elle dit n’avoir jamais vendu et prouve sa propriété par son titre.
M. A est très inquiet, il a pourtant acheté la maison tout à fait légalement auprès de M. Z. Aucun doute possible ne lui est venu à l’esprit quand il a contracté ! Il vient vous consulter afin de savoirce qu’il va se passer pour sa maison.
Cours de droit PDF : l'usucapion
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[VIDÉO] Maitriser la notion d'usucapion !
Elise TADDEI
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