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Voici un exemple de commentaire d’arrêt en droit fiscal portant sur les conséquences de la cessation temporaire d'activité sur le fonds de commerce et la dispense d'immatriculation du propriétaire du fonds en cas de location gérance. Cette copie a obtenu la note de 15/20.
Sommaire :
N.B. : cette copie est le fruit de la réflexion d’un étudiant en droit. La découvrir vous permettra de comprendre le raisonnement de ce dernier, qui lui a valu la note indiquée. Elle vous aidera à ce que vous ayez les outils pour formuler votre propre réflexion autour du sujet donné. Pour rappel, le plagiat est formellement interdit et n’est évidemment pas recommandé si vous voulez vous former au droit. En d’autres termes, réfléchissez vous-même ! Enfin, cette copie n’a pas eu 20/20, gardez un œil critique sur ce travail qui n’est donc pas parfait.
Disclaimer : attention ! N’oubliez pas que selon les facultés et les enseignants, l’approche méthodologique peut varier. La méthodologie utilisée dans cette copie n'est donc pas universelle. Respectez la méthodologie enseignée par vos chargés de travaux dirigés et par vos enseignants 😊.
Nous avons laissé en orange les commentaires du correcteur.
Sujet : Cour de cassation, arrêt de la Troisième Chambre du 15 septembre 2010
[Accroche] Un fonds de commerce est constitué d'un ensemble d'éléments corporels tels que les marchandises et le matériel, et incorporels tels que le nom commercial et le droit au bail. Parmi tous ces éléments, la clientèle est particulièrement essentielle. « La clientèle est l’essence du fonds » ; cette citation ressort de la décision de la Cour de cassation dans un arrêt du 15 février 1937 sans elle, le fonds de commerce n'aurait aucune valeur, ni même d'existence ; pour constituer et maintenir une clientèle, il est impératif d'exploiter le fonds..
Cela signifie-t-il pour autant qu'une cessation temporaire d'activité emporte inévitablement la disparition de la clientèle qui est attachée au fonds de commerce ?
La Cour de cassation, dans l’arrêt de la Troisième Chambre en date du 15 septembre 2010 a dû répondre de cette problématique. Cet arrêt rappelle dans un premier temps que la cessation temporaire d’activité n’entraine pas systématiquement la disparition de la clientèle. Et dans un deuxième temps la dispense d’immatriculation du locataire- gérant n’est pas de nature à priver le preneur du statut des baux commerciaux.
Les circonstances du litige étaient que l’héritier du titulaire d’un bail commercial, avait consenti une location de gérance auprès d’une société, le fonds de commerce exploitant dans les locaux sur lesquels le bail porte. La bailleresse conteste la location gérance et invoque la qualification de sous location car selon elle, l’interruption temporaire de l'activité a entrainé la disparition de la clientèle et en conséquence la disparition du fonds de commerce. Par acte la bailleresse délivre au preneur un congé portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes. En outre, elle invoque l'absence de droit au renouvellement du fait de l'absence d'inscription du locataire gérant au registre du commerce et des sociétés.
Par arrêt du 19 mars 2009, la Cour d'appel de Pau a rejeté les demandes de la bailleresse. Dans son pourvoi en cassation, la bailleresse reprochait aux juges d’appel d’avoir violé les articles L144-I et L141-5 du code de commerce. La bailleresse soutenait notamment que l'interruption temporaire d'activité entre le décès de l'exploitant et la mise en location-gérance du fonds de commerce par son héritier avait affecté la clientèle et causé la disparition du fonds de sorte que celui-ci n'avait donc pas pu être valablement donné en location-gérance. Et qu'à défaut d'immatriculation du locataire-gérant au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé au locataire, ce dernier ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail.
Deux questions fondamentales se sont donc posées à savoir : si une cessation temporaire d’activité emporte inévitablement la disparition de la clientèle qui est attachée au fonds de commerce et si le défaut d’immatriculation du registre du commerce et des sociétés du locataire gérant prive -t -il celui-ci du bénéfice du statut des baux commerciaux ?
La Cour de cassation approuve les juges d’appel en énonçant que la fermeture temporaire du fonds par défaut d'exploitation ne suffit pas à entraîner sa disparition dans la mesure où celui-ci conserve toujours une clientèle potentielle du fait de sa situation touristique.
Le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce n'est pas de nature à priver le preneur du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation, approuve également les juges du fond sur le second point, et rappelle, tout d'abord, ce dont ne disconvenait pas le bailleur, qu'en application des dispositions de l'article L. 145-1 du Code de commerce , le preneur, propriétaire du fonds mis en location-gérance, n'a pas à être immatriculé pour bénéficier d'un droit au renouvellement. La Haute cour précise, ensuite, que le preneur ne saurait être privé de son droit au renouvellement en raison de l'absence d'immatriculation de son locataire-gérant. En effet, seule l'immatriculation du preneur est une condition du droit au renouvellement. Les juges du fond n'avaient donc pas à rechercher si le locataire-gérant avait effectué à la date de délivrance du congé les diligences lui incombant par ailleurs en matière d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
L’interruption temporaire d’activité d’un fonds de commerce et le défaut d’immatriculation du locataire gérant à la date du congé ne constitue pas des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement d’un bail sans indemnité d’éviction.
Ainsi, le propriétaire du fonds de commerce a pu prétendre au renouvellement de son bail commercial.
Cette solution est intéressante car la Cour de cassation dans son appréciation s’attache en premier lieu à l’exception et non au principe.
[Annonce de plan] Les deux questions tranchées par l’arrêt méritent d’être reprises successivement : les conséquences de la cessation temporaire d’activité (I), et celle de location-gérance et droit au renouvellement du preneur en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (II).
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I/ Les conséquences de la cessation temporaire d'activité sur le fonds de commerce
[Chapô] Le propriétaire d’un fonds de commerce qui ne peut l’exploiter peut mettre celui -ci en location – gérance (A) mais le loueur doit disposer d’une clientèle certaine et propre pour la louer ; la clientèle étant un élément majeur du fonds de commerce (B).
A) Contrat pourtant sur le fonds de commerce : La location-gérance
Le propriétaire d’un fonds de commerce, désireux de tirer profit de son exploitation, dispose de deux manières de parvenir à cet objectif. Il peut tout d’abord décider de l’exploiter personnellement, en étant commerçant. C’est la situation courante du propriétaire exploitant, mais il peut également décider, tout en restant propriétaire, de faire explorer le fonds de commerce par une tierce personne, ce que recouvre la notion générique de gérance.
Ce contrat présente l’originalité de permettre de dissocier la propriété du fonds et l’exploitation de l’entreprise commerciale ou artisanale. Il revêt donc un intérêt majeur notamment lorsque la propriété du fonds ne peut pas l’exploiter directement.
En l’espèce, suite au décès de l'exploitant d'un fonds de commerce situé à Lourdes, son héritier MCY avait mis le fonds en location-gérance. Mais il avait reçu par la suite, du propriétaire des murs Mme DX, un congé portant refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes.
La bailleresse Mme DX use du moyen selon lequel « le fonds de commerce disparait à la suite de la perte de sa clientèle et ne peut, alors faire l’objet d’un contrat de location gérance ; que la seule situation d’un local est impuissante à constituer une clientèle ». La bailleresse invoque la cessation temporaire d’activité, selon celle-ci, la fermeture prolongée du fonds avait affecté la clientèle et causé la disparition du fonds de sorte que celui-ci n'avait donc pas pu être valablement donné en location-gérance.
Pour que le preneur M CY puisse donner son fonds en location à un locataire gérant, il faut que son fonds existe toujours, à défaut cette opération peut être constituée pour déguiser une sous location qui en principe est interdite. La location-gérance ne peut être assimilée à la sous-location du local commercial. Cette dernière convention ne vise que la jouissance de l’immeuble commercial alors que la location-gérance porte sur un meuble incorporel. C’est pourquoi la jurisprudence a pu considérer que le contrat de location-gérance ne tombe sous la prohibition de principe qui frappe la sous-location de locaux commerciaux.
Les règles qui régissent la location-gérance sont d’ordre public et l’article L144-1 dispose à cet égard que « nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou toute convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant du fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre » .
Ce contrat est une location d’un meuble incorporel, qu’est le fonds de commerce, et la qualification de l’opération dépend avant tout de la mise à disposition d’un tels fonds, qui doit exister, à une personne qui va l’exploiter à ses risques et périls, et en son nom propre c’est tout l’enjeux de cet arrêt la bailleresse Mme DX a contesté la location de gérance , et pour justifier son refus de renouvellement au bail commercial, la bailleresse soutenait notamment que l'interruption temporaire d'activité entre le décès de l'exploitant et la mise en location-gérance du fonds de commerce par son héritier avait affecté la clientèle et causé la disparition du fonds de sorte que celui-ci n'avait donc pas pu être valablement donné en location-gérance. Déboutée en appel, la bailleresse forme un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation approuve la décision de la cour d’appel de Pau affirmant que « la cessation temporaire d’activité n’implique pas en elle-même la disparition de la clientèle ; qu’ayant relevé souverainement que l’interruption temporaire d’exploitation à la suite du décès de l’exploitant n’avait pas affecté l’achalandage attaché au fonds en raison de l’activité exercée concernant en quasi-totalité la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes et que, tout comme l’achalandage, la clientèle du fonds n’avait pas davantage pâti de l’interruption de l’exploitation, s’étant naturellement reconstituée dès la réouverture du fonds au public,» .
La clientèle du fonds était actuelle et certaine car l'activité concernait principalement une clientèle de passage constituée de pèlerins, la clientèle régulière du fonds s'étant, quant à elle, naturellement reconstituée dès sa réouverture au public.
B) La clientèle comme élément majeur du fonds de commerce
L'exploitation du fonds de commerce est une condition sine qua none de l'existence de ce fonds. Cette exploitation ou non exploitation, peut avoir des conséquences sur la clientèle. La doctrine, législateur et jurisprudence se rejoignent sur un point : la clientèle objet ou but est l’élément essentiel, celui en l’absence duquel il ne peut-il avoir de fonds de commerce. L’existence d’un fonds de commerce est donc subordonnée à celle de la clientèle.
Pour être constitutive du fonds de commerce, la clientèle doit revêtir certaines conditions. La clientèle doit être certaine et propre.
En l’espèce la clientèle du fonds était actuelle et certaine car l'activité concernait principalement une clientèle de passage constituée de pèlerins. La Cour de cassation c’est contentée de cet achalandage pour justifier une clientèle réelle et certaine. La loi de 1909 évoque la clientèle et l’achalandage. Si la première est composée des clients fidèles, attachés à la personne du commerçant, la seconde serait constituée des clients de passage, attirés davantage par l’emplacement du fonds : les chalands.
La Cour de cassation dans son arrêt du 15 septembre 2010, retient une notion subjective et très souple de la notion de clientèle en admettant sa confusion avec l’achalandage. C’est pour cette raison qu’elle conclut que le fonds n’a donc pas disparu est donc constitutif du fonds de commerce, « la clientèle de passage constituée par les pèlerins venant à Lourdes et que, tout comme l’achalandage, la clientèle du fonds n’avait pas davantage pâti de l’interruption de l’exploitation, s’étant naturellement reconstituée dès la réouverture du fonds au public ». On applique l’exception au principe même que la clientèle n’existe qu’à compter de l’exploitation du fonds de commerce. On admet que la clientèle peut préexister, une station-service n'a pas systématiquement de clientèle personnelle ( Com 27 février 1973 Total).
Une clientèle captive existe avant l’exploitation du fonds de commerce du fait qu’elle résulte de la situation géographique du local ou de la notoriété de la marque exploitée.
En France, la loi et la jurisprudence considèrent l'achalandage comme une partie du fonds de commerce. En particulier lorsque, comme en l'espèce, le commerce est exploité dans un site touristique très fréquenté, de sorte que la clientèle ne disparaît jamais véritablement. De même, il a été jugé que l'existence de la clientèle peut être déduite de la situation du local à un point de passage obligé pour de très nombreux touristes. Le rejet n'est donc pas systématiquement prononcé dès que l'activité cesse.
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II/ La dispense d'immatriculation du propriétaire du fonds en cas de location gérance
[Chapô] Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail. L’immatriculation est une condition nécessaire pour prétendre au renouvellement du bail commercial (A) mais une exception existe à ce principe, introduite par la loi du 25 janvier 1985, nous aborderons ainsi la dispense d’immatriculation du propriétaire du fonds en cas de location gérance (B).
A) L’immatriculation condition nécessaire pour prétendre au renouvellement du
bail commercial
Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit exploiter un fonds dans les lieux loués (C. com. art. L 145-1, I). Et, le preneur doit être en principe un professionnel inscrit à un registre, soit en tant que commerçant ou industriel au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au Répertoire des métiers. L’exigence de l’immatriculation n’est en fait vérifiée qu’au jour de la demande de renouvellement et elle n’est pas nécessaire lors de la conclusion du contrat. Ainsi, ce n’est que lorsque le bénéfice du statut est invoqué lors de la demande de renouvellement, que cet exigence de l’immatriculation est appréciée et doit être effective. L’immatriculation doit exister au jour de la demande en justice de l’application du statut ( Cass 3ième civ 18 juin 2014). Le défaut d’immatriculation à cette date fait perdre la propriété commerciale au locataire commerçant. Cette condition est nécessaire et obligatoire pour pouvoir prétendre au renouvellement du bail. Si le locataire ne peut bénéficier du droit au renouvellement pour défaut d’immatriculation, le bail soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux ne peut valablement prendre fin que dans les conditions de l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Par cet arrêt du 1er octobre 2003, la Cour de cassation considère que l'exploitant d'un stand de crêpes installé sur la terrasse couverte d'un café ne dispose d'aucune autonomie de gestion et que, par conséquent, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement propre aux baux commerciaux. Si le commerçant exploite plusieurs fonds de commerce, des inscriptions complémentaires ou secondaires doivent être effectuées pour bénéficier du statut à l’égard de chaque fonds de commerce.
Par ailleurs, la pluralité de preneurs pour un même bail commercial imposait l’immatriculation de chacun d’eux au Registre du commerce et des société, et ce formalisme lourd risquait de faire perdre le bénéfice de la propriété commerciale en cas de non-respect par l’un des preneurs. Depuis la loi de modernisation de l’économie (LME) du 04 août 2008, la formalité a été simplifiée en présence de plusieurs preneurs au bail commercial : désormais le statut s’applique même si certains copreneurs ne sont pas immatriculés au Registre du commerce et des sociétés, car il suffit que l’exploitant du fonds ait procédé à cette immatriculation. Cet arrêt de la Cour de cassation résulte du même esprit de la loi de modernisation, en étant moins exigeante quant à cette condition d’immatriculation, les juges ont ainsi admis que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce n'est pas de nature à priver le preneur du statut des baux commerciaux.
[Transition] On peut donc constater une certaine évolution de la jurisprudence qui s’assouplit au regard de cette obligation immatriculation
B) La dispense d’immatriculation du propriétaire du fonds en cas de location
gérance
Le droit au renouvellement est autorisé en principe si le preneur est inscrit au registre du commerce et des sociétés. Toutefois il existe une dérogation introduite par la loi du 25 janvier 1985, en cas de location de gérance. La location de gérance porte sur le fonds de commerce. L’article L145-1 II du Code de commerce dispose que « - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ».
De plus la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 30 mai 1966 a affirmé « qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si le locataire-gérant avait effectué les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce, ». La bailleresse invoquait l'absence de droit au renouvellement du fait de l'absence d'inscription du locataire-gérant au registre du commerce et des sociétés. La Cour de cassation a rendu une application pure de l’exception au principe posé à l’article L 145-1, II du Code de commerce. La Cour de cassation n’a alors que rappelé et appliqué le jurisprudence, afin que le preneur du bail en location soit exempt de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Toutefois, si cette décision « que le défaut d’immatriculation du locataire-gérant d’un fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé au preneur à bail des locaux où est exploité ce fonds n’est pas de nature à priver ce preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux » et dans la continuité d’une jurisprudence nouvelle.
En ce qui concerne le défaut d'immatriculation du locataire-gérant on peut aussi estimé que la décision de la Cour de cassation est juste car il serait illogique de priver le locataire du statut des baux commerciaux sous prétexte que son locataire-gérant ne s'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés. II s’agit d’un arrêt d’espèce, la décision rendue n'est pas nécessairement transposable à tous les fonds.
Le fonds ici analysé est particulier "en raison de l'activité exercée concernant en quasi-totalité la clientèle de passage".
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