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Voici un exemple de commentaire d'arrêt corrigé en droit des contrats spéciaux portant sur le pacte de préférence ainsi que sur la promesse de vente. Cette copie a obtenu la note de 18/20.
Sommaire :
N.B. : cette copie est le fruit de la réflexion d’un étudiant en droit. La découvrir vous permettra de comprendre le raisonnement de ce dernier, qui lui a valu la note indiquée. Elle vous aidera à ce que vous ayez les outils pour formuler votre propre réflexion autour du sujet donné. Pour rappel, le plagiat est formellement interdit et n’est évidemment pas recommandé si vous voulez vous former au droit. En d’autres termes, réfléchissez vous-même ! Enfin, cette copie n’a pas eu 20/20, gardez un œil critique sur ce travail qui n’est donc pas parfait.
Disclaimer : attention ! N’oubliez pas que la méthodologie peut varier selon les facultés, mais aussi en fonction des enseignants. La méthodologie utilisée dans cette copie n'est donc pas universelle. Respectez la méthodologie enseignée par vos chargés de travaux dirigés et par vos enseignants 😊
Nous avons laissé en orange les commentaires du correcteur.
Commentaire général de l’enseignant : « Excellent, tout simplement ! Continuez ainsi ! »
Sujet : Arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 décembre 2018
[Accroche] Il est commun d’admettre que les effets du pacte de préférence sont en veille jusqu’au jour où le promettant se décide à vendre. Pourtant, le pacte, dès sa conclusion, produit d’ores et déjà « des effets périphériques dont la trame est que le promettant s'oblige à ne rien faire qui puisse compromettre la mise en œuvre de la préférence », (La formation du contrat, Jacques Ghestin, Grégoire Loiseau, et Yves-Marie Serinet) (« Très bonne référence ! »). En ce sens, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Haute juridiction le 6 décembre 2018, sous l’empire (« l’autorité ») de l’ancien droit, illustre parfaitement ces « effets périphériques ». « Très bonne accroche ! À noter cependant, que la Cour s’attache ici à l’obligation essentielle du pacte de préférence, plus qu’à ses effets périphériques, que l’on déduit bien entendu de la solution. »
Le 28 octobre 1999, M. Y a conclu un pacte de préférence avec Mme X pour une durée de dix ans ayant pour objet deux lots d’immeubles. Le 2 septembre 2009, soit neuf ans et onze mois plus tard, M. Y conclut une promesse unilatérale de vente à M. Z portant sur les deux mêmes lots d’immeubles. Le 16 novembre suivant, la vente est effectuée.
Mme X les assigne en annulation de la vente et substitution dans les droits de l’acquéreur et demande, de plus, des paiements de dommages et intérêts [Ndlr. : voir un exemple de commentaire d'arrêt sur la vente et la substitution dans les droits de l'acquéreur]. Un appel est interjeté, le 25 avril 2017 la Cour d’appel de Fort-de-France rend un arrêt déboutant (« « rejetant ». On « rejette » les demandes, ou on « déboute » quelqu’un de ses demandes. ») les demandes de Mme X au motif que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre le pacte grève la promesse de vente, et que seule la date d’échange des consentements est à retenir (jour de la vente), dès lors l’échéance du pacte était acquise lorsque la levée de l’option est intervenue. Mécontente, Mme X se pourvoit en cassation.
[Problématique] Les hauts magistrats ont été amenés à se poser la question suivante : Une promesse de vente conclue sur un bien faisant l’objet d’un pacte de préférence viole-t-elle ce dernier? « Ok. »
La Cour de cassation réunie en sa troisième chambre civile a, dans un arrêt du 6 décembre 2008, cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France, jugeant que le pacte de préférence implique une obligation pour le promettant de préférer le bénéficiaire dès lors qu’il décide de vendre le bien, objet du pacte.
[Annonce de plan] La Cour réaffirme, dans un premier temps, la force obligatoire du pacte de préférence (I) avant de proclamer la violation (« Attention, la Cour ne va pas aussi loin, du fait qu’elle juge simplement en droit. Mais la question de la violation du PP est à étudier, sans même que la Cour ne la proclame. ») de celui (II).
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I/ L’avant contrat, véritable contrat dicté par le principe de la force obligatoire
[Chapô] Il ne fait nul doute que les avants contrats sont régis par le principe de la force obligatoire (A), cependant il réside une interrogation quant à la nature de l’obligation qui incombe au promettant d’un pacte (B).
A) La reconnaissance non équivoque de la force obligatoire du pacte de préférence
Les hauts magistrats énoncent « que la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La cassation de l’arrêt de la Cour d’appel de Fort de France intervient au visa de l’ancien article 1134 du code civil.
Les termes de l’alinéa 1 de l’ancien article 1134 disposent que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. » énonçant, ici le principe de la force obligatoire des contrats. Avant la réforme de 2016, qui consacre trois articles aux avant contrats, ces derniers se retrouvaient dans la pratique et la jurisprudence. S’il était convenu de leur efficacité, l’absence de texte empêchait une réelle reconnaissance de leur force obligatoire, laissant la jurisprudence fluctuante et l’insécurité juridique liée à une telle absence flottait. Il apparait évident que la Cour de cassation rend sa décision incontestablement imprégnée de la réforme, pourtant pas applicable aux faits de l’espèce « Oui. Expliquez pourquoi : elle reprend la définition entérinée en 2016. ».
La solution est rigoureuse et affirme fermement la force du pacte de préférence, elle ne fait nul doute, l’avant contrat est un contrat, et, en conséquence, les parties sont tenues de le respecter à peine de sanction. Ce rappel est bienvenu, car le terme avant-contrat peut laisser apparaitre un relâchement de la part des parties dans le respect de leurs obligations « Intéressant. ».
Cependant, une critique s’entend. En effet, si les parties concluent un avant contrat, c’est qu’elles n’entendent justement pas encore conclure un contrat définitif, pourtant aux termes de la décision il apparaît non équivoque que la Cour pose l’accent sur la force obligatoire du pacte. La Haute juridiction s’affirme par une certaine sévérité « Certes, mais la Cour ne dit pas que le PP oblige la conclusion du contrat définitif. Au contraire, elle évite soigneusement de le faire, pour réduire la force obligatoire du PP à une simple obligation de préférence. ».
A contrario, affirmer que la force obligatoire doit s’entendre de manière plus souple car il s’agit d’un avant contrat et donc faciliter ou accepter de manière plus laxiste la violation du pacte, reviendrait à vider l’avant contrat de toute valeur normative. À quoi bon conclure si on peut violer ? Le pacte n’aurait plus d’intérêt pour le bénéficiaire qui se ferait constamment ou du moins aisément violer ses droits.
La réforme, qui entérine la jurisprudence, fait apparaître le pacte de préférence à l’article 1123 du Code civil, aux termes duquel est expressément énoncé que le pacte de préférence est un contrat. Dès lors, sa conclusion vaut loi entre les parties.
B) La nature de l’obligation du promettant judicieusement précisée
Les juges du fond faisant référence à la lettre du pacte de préférence, énoncent que celle-ci « ne permet pas de conclure qu’en cas d’intention de vendre l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le précontrat », raisonnement qui, sans surprise, est cassé par la haute juridiction.
En effet, la Cour de cassation rappelle que le pacte de préférence « implique l’obligation, pour le promettant de donner préférence au bénéficiaire, lorsqu’il décide de vendre le bien ». Ainsi, pour les juges du droit, l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève la promesse de vente.
S’il ne faisait presque nul doute que le pacte était imprégné d’une force obligatoire, tout autant que les contrats, la solution vient, cette fois-ci, préciser la nature de l’obligation qui incombe au débiteur du pacte, chose sur laquelle elle ne s’est peu, ou pas, exprimée jusqu’alors. En effet, rappelons-le, le pacte de préférence est un contrat unilatéral créant une obligation qu’à l’égard du promettant, qui s’engage à proposer au bénéficiaire en premier (« Plutôt, de préférer le bénéficiaire. Le fait de proposer le bien en premier à un tiers mais de finalement préférer le bénéficiaire ne constitue pas une violation du pacte. ») s’il se décide de de vendre.
Le promettant n’est pas tenu d’une obligation de faire, en effet, il n’est en aucun cas obliger de vendre, mais il est tenu d’une obligation de ne pas faire, celle de ne pas proposer à autrui la vente du bien grevé par le pacte, en octroyant préférence au bénéficiaire. En conséquence, il n’est pas nécessaire qu'il soit procédé à la conclusion d’une vente avec un tiers pour que le promettant viole son obligation (« Très bien ! »). L’engagement de ce dernier dans un processus susceptible d'aboutir à cette conclusion suffit à percevoir son intention de vendre, compromettant son obligation de ne pas entraver le droit de préférence qu’il a octroyé à la bénéficiaire.
La Cour précise avec clarté et simplicité la nature de l’obligation du promettant, cependant, l’utilisation du verbe « donner » apparait regrettable. En effet, le promettant n’a nullement l’obligation de donner. La Cour aurait pu, même dû, opter pour un rapprochement avec les termes utilisés par la réforme. C’est le verbe « proposer », que l’on retrouve donc aux termes de l’article 1123 du Code civil (« Certes. »). On comprend bien que le promettant n’a pas à sa charge une obligation de donner ou de faire mais il doit s’abstenir de contracter avec un tiers en octroyant un droit de préférence au bénéficiaire.
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II/ La violation avérée du pacte de préférence
[Chapô] C’est en précisant la date à laquelle l’exécution de l’obligation du promettant doit être appréciée (A) et en relevant que à cette date le pacte n’était pas éteint que la Cour a pu juger que le celui-ci n’a pas été respecté (B).
A) L’appréciation opportune de la violation du pacte au jour de la signature de la
promesse
La Cour rejette le raisonnement des juges du fonds qui avaient retenu que la levée de l’option étant intervenue après l’échéance du pacte, la vente du lot des immeubles à un tiers n’avait pas violé le droit de préférence de la bénéficiaire. Cependant retenir une pareille solution contrevenait nécessairement à la définition du pacte de préférence.
En effet, la Cour retient, que l’obligation du promettant de préférer née dès la conclusion du pacte de préférence, par conséquent, dès lors qu’il décide de vendre, il doit nécessairement s’adresser à la bénéficiaire.
Cette solution n’a rien de surprenant car il est traditionnellement admis que le promettant d’une promesse de vente donne son consentement au moment de la conclusion de celle-ci et seul le consentement du bénéficiaire est retardé à la levée de l’option. L’engagement du vendeur apparait irrévocable. Il suffit de se référer à l’article 1124 du Code civil issue de la réforme qui ne fait que reprendre les solutions jurisprudentielles ; « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » et que de plus « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».
Si, toutefois, l’intention de vendre apparaît incontestablement comme un élément subjectif qu’il est parfois difficilement aisé de déceler, la signature de la promesse vient naturellement matérialiser l’intention de vendre de celui qui s’engage irrévocablement à vendre « Très bien ! ».
En effet, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 17 octobre 2019, la Haute juridiction a jugé que la promesse unilatérale de vente manifeste une intention de vendre non équivoque. Dès lors, la Cour retient la date de la signature de la promesse comme le jour où le pacte a été violé et non pas la date de la levée d’option et la formation de la vente comme l’ont fait les juges du fond « Attention : la Cour ne s’attarde pas sur ce sujet, car il s’agit d’une question de fait. Elle casse l’arrêt rendu par la CA en ce qu’il n’est pas fondé sur la recherche de la date de l’intention de vendre. On peut, dès lors, déduire que cette intention s’est manifestée au plus tard le jour de l’émission de la promesse unilatérale de vente. Mais la Cour ne le dit pas. »
L’appréciation de la date de violation du pacte présente un intérêt non négligeable pour le bénéficiaire du pacte concernant la sanction. Si on suit le raisonnement de la Cour, il nous amène à prononcer non pas la nullité de la vente mais celle de la promesse « Bof, pas vraiment. Dès qu’il y a violation du pacte de préférence, le contrat conclu avec un tiers peut être annulé (à condition de remplir les conditions de l’action en nullité). Peu importe que ce contrat ait été précédé ou non d’une promesse unilatérale de vente et que l’option ait été levée après le terme du pacte de préférence. ».
Par conséquent, l’appréciation de la bonne foi du tiers, c’est à dire sa connaissance du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, devrait donc s’apprécier au jour de la signature de la promesse de vente et non pas au jour de la vente. On ne peut malheureusement que regretter que la Cour ne se prononce nullement sur la question.
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B) L’absence constatée de l’extinction du pacte de préférence à la date de la
conclusion de la promesse unilatérale de vente
Par cet arrêt, la Cour de cassation met un point d’honneur au respect du pacte de préférence et ce même face aux autres avant-contrats. En effet, la Cour retient que le pacte étant le contrat qui confère à son bénéficiaire le droit de conclure préférentiellement la vente d'un bien, cette préférence grève la promesse unilatérale de vente de ce même bien et elle sanctionne ainsi la violation du pacte par une promesse de vente.
Si en l’espèce l’échéance du pacte était proche, la bénéficiaire n’avait pas entendu renoncer à sa préférence et par là le pacte était bel et bien en vigueur jusqu’à l’échéance du terme stipulé dans l’avant contrat. En d’autres termes, l’obligation née du pacte de préférence n’était pas éteinte à l’égard du promettant, au jour de la conclusion de la promesse. Dès lors, la violation du contrat en vigueur, ne peut qu’engager la responsabilité contractuelle de la partie qui a inexécuté son obligation.
La Cour fait donc primer la bonne foi (« Hum… On pourrait plutôt dire qu’elle s’inscrit dans le sillage de la mauvaise foi du promettant. Mais il faut bien relever que le concept de bonne / mauvaise foi lui est superflu pour rendre sa décision ») des parties plutôt que le désir individuel du promettant impatient de conclure avec un tiers qui, au demeurant, ignore en bafouant l’engagement qu’il avait pris à l’égard de la bénéficiaire du pacte. La solution est donc particulièrement favorable aux droits de la bénéficiaire.
Le pacte de préférence n’étant pas éteint et aux vues de la nature de l’obligation ci-dessus précisée, la conclusion de la promesse unilatérale de vente intervenant quelque peu avant l’échéance du pacte, emporte nécessairement la violation de l’obligation de préférer qui incombe au promettant.
La Cour de cassation juge donc que la cour d’appel, en occultant complètement le bénéficiaire, a violé l’article 1134 ancien du Code civil, ne reconnaissant pas la force obligatoire du pacte de préférence qui n’était pas éteint lorsque le promettant a exprimé son intention de vendre sans proposer en premier le bien au bénéficiaire. Ne se prononçant pas sur la sanction elle casse et annule, en toutes ses di cette décision. L’arrêt de la chambre mixte rendu en 2006 reconnaissant la possibilité pour le tiers de se substituer aux droits du tiers trouvera-t-il à s’appliquer ? Tout dépendra si celui-ci avait à sa connaissance du pacte et l’intention de s’en prévaloir de Mme X. Nous voilà déjà engagés dans une autre difficulté « Très juste. ».
Jade CHERINO
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